Guide de Locations Saisonnières

Si vous souhaitez rentabiliser un bien immobilier et le louer pour de courtes périodes, ce guide est fait pour vous. De la législation aux impôts, nous vous expliquons tout sur la Location saisonnière.

Nous commençons par expliquer ce qu’est la location à court terme. Ce type de location relève de la catégorie Location saisonnière, qui comprend les appartements, les maisons et les établissements d’hébergement qui fournissent des services de logement temporaire ou pour touristes, contre rémunération, pour des périodes de moins de 30 jours, et qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des complexes touristiques.

Lisez le guide de Location saisonnière que nous avons préparé pour vous et ne vous perdez pas. Suivez-nous pas à pas.

Étape 1 : Ouvrir l’activité au Service des Impôts

Si vous voulez profiter d’une maison que vous avez à disposition et commencer à la louer à des touristes, par exemple, il faut ouvrir l’activité de prestation de services de location saisonnière (catégorie B) dans un Service des Impôts, ou sur le Portail de l’Administration Fiscale, sans aucun coût associé. Vous pouvez opter pour le CAE55201 (pour les logements meublés de tourisme) ou le CAE55204 (autres logements de courte durée). Si vous louez le bien par l’intermédiaire de sites Internet étrangers tels que Airbnb, Booking, Homeaway ou autres, activez immédiatement l’option d’acquisitions intracommunautaires.

Étape 2 : n'oubliez pas vos cotisations de Sécurité Sociale

Lorsque vous commencez l’activité de prestation de services de location saisonnière, vous êtes inscrit à la Sécurité Sociale et devez commencer à payer des cotisations mensuelles. Mais nous allons vous donner un conseil. Vous pouvez demander à être exonéré si vous êtes salarié, si vous cotisez déjà à la Sécurité Sociale ou si vous êtes retraité.

Étape 3 : inscription au Balcão Único Eletrónico [Guichet unique électronique]

Avant de commencer à rentabiliser votre propriété, vous devez obligatoirement l’enregistrer au moyen d’une communication préalable à la Mairie respective, par le biais du Balcão Único Eletrónico [Guichet électronique unique]. Cette procédure est gratuite, il vous suffit de présenter quelques documents et votre numéro de registre d’établissement de location saisonnière est généré automatiquement. Les données sont également transmises automatiquement au Tourisme du Portugal et au Registre portugais des Locations Saisonnières (RNAL).

N’oubliez pas que les documents suivants sont nécessaires pour le registre :
– Copie de la pièce d’identité du titulaire de l’exploitation
– Copie du titre de propriété urbaine
– Terme de responsabilité signé par le titulaire de l’exploitation, garantissant l’aptitude du bien à fournir des services d’hébergement

Une fois que vous avez le document avec le numéro de registre, vous pouvez commencer à accueillir des clients et à apparaître sur les plateformes de réservation (où vous devez associer le numéro de registre à l’annonce). N’oubliez pas, cependant, qu’après avoir enregistré l’activité auprès du Service des Impôts et effectué la communication préalable, la Mairie dispose de 30 jours pour effectuer une première inspection de la propriété et confirmer les informations de registre, mais vous n’êtes pas obligé d’attendre pour ouvrir l’espace au public. D’autres inspections peuvent alors avoir lieu à la demande de la municipalité ou de l’ASAE au Tourisme du Portugal.

Étape 4 : conditions de sécurité

Lors de l’inspection initiale, la municipalité vérifiera notamment si la propriété est conforme aux règles de sécurité contre les risques d’incendie. Si votre propriété est un appartement ou une maison, vous devez obligatoirement avoir un extincteur et une couverture anti-feu, du matériel de premiers secours et le numéro d’urgence national (112) affiché à un endroit visible. Telles sont les règles applicables aux locations saisonnières d’une capacité maximale de 10 personnes.

Étape 5 : autres conditions à ne pas oublier

Pour éviter les amendes, il faut avoir un Livre de Réclamations que vous pouvez acheter auprès de l’Imprensa Nacional Casa da Moeda (Presse Nationale Hôtel des Monnaies portugais). Il est également essentiel que votre location saisonnière réponde à des exigences telles que les suivantes :

– Disposer de bonnes conditions de conservation et de fonctionnement des installations et des équipements
– Disposer d’eau courante chaude et froide
– Avoir des fenêtres donnant sur l’extérieur
– Disposer de mobilier, d’équipements et d’ustensiles adéquats
– Avoir des conditions d’hygiène et de propreté

Étape 6 : communication à la Police des Frontières

Si vous louez temporairement à des citoyens étrangers, n’oubliez pas que vous devez informer la Police des Frontières portugaises (SEF) de leur séjour, dans un délai maximum de trois jours ouvrables (après l’entrée et la sortie). Vous pouvez le faire par le biais d’un bulletin d’hébergement ou directement sur le portail du SEF. Vous devez donc demander à chaque client son nom complet, sa date de naissance, sa nationalité, son numéro de passeport ou de carte d’identité, son pays d’origine et les dates d’entrée et de sortie de la location saisonnière.

Étape 7 : émettre des factures-reçus

Chaque fois que vous recevez de l’argent d’un client, pour une prestation de services, vous êtes tenu d’émettre une facture-reçu en ligne, via le Portail des Finances. Vous pouvez également émettre une facture pour ce montant par le biais d’un programme certifié ou avoir un carnet de reçus avec une imprimante certifiée avec votre propre numéro de contribuable et votre adresse. N’oubliez pas que si vous ne passez pas les factures sur le Portail des Finances, vous devez communiquer aux autorités fiscales, en téléchargeant le fichier SAF-T sur e-fatura, les reçus que vous avez émis le mois précédent jusqu’au 20 de chaque mois.

Étape 8 : Impôts à payer

Si vous êtes propriétaire d’une location saisonnière, vous devrez déclarer dans votre déclaration d’impôts les montants que vous avez reçus et pour lesquels vous avez émis un reçu. Nous vous recommandons de sortir votre calculatrice et de faire quelques calculs avant de prendre des décisions qui influenceront les impôts appliqués à vos revenus liés à la location saisonnière.
Tout d’abord, vous pouvez opter pour le régime simplifié (pour une facturation allant jusqu’à 200 000 € par an) ou pour la comptabilité organisée (obligatoire pour les revenus supérieurs à 200 000 € par an). Si vous optez pour le régime simplifié, vos revenus provenant de l’hébergement local seront imposés à 35 %, l’administration fiscale supposant que les 65 % restants correspondent aux dépenses que vous avez effectuées dans le cadre de l’activité de la location saisonnière.
Si vous optez pour la comptabilité organisée, vous devrez calculer toutes les dépenses liées à la location saisonnière (qui doivent être dûment documentées), et soustraire ce montant du total des revenus de l’activité. Le résultat sera le montant sur lequel sera calculé l’impôt. Si vous optez pour une comptabilité organisée, vous devez engager un expert-comptable.
Il existe également l’option récente, créée avec le Budget de l’État de 2017, d’imposer les revenus des locations saisonnières par le biais des règles de la Catégorie F (revenus locatifs). Cette option vous permet de déduire les dépenses (copropriété, travaux, Taxe foncière, factures d’eau, d’électricité et de télécommunications), une taxe de 28 % étant appliquée sur les montants facturés (après déduction des dépenses). Vous pouvez également choisir d’englober les revenus de la location saisonnière si votre taux d’imposition est inférieur à 28 %. Veuillez noter que cette option doit être faite chaque année.
En ce qui concerne la TVA, il existe une exonération jusqu’à 10 000 euros de facturation annuelle dans le cadre du régime simplifié. Au-delà de ce montant, la TVA doit être payée au taux de 6 % (5 % à Madère et 4 % aux Açores). Toujours en ce qui concerne la TVA, faites quelques calculs pour vérifier quelle est l’option la plus avantageuse pour vous. En effet, si vous devez payer la TVA, vous pouvez également déduire l’impôt que vous payez sur les dépenses liées à la location saisonnière, par exemple, les 23% des dépenses en mobilier, les articles ménagers, les détergents, etc. En d’autres termes, vous payez la TVA à 6 %, mais déduisez 23 %.

Étape 9 : Mais quelqu'un s'occupe de tout pour vous.

Si vous avez une maison disponible dont vous voulez tirer le meilleur parti, mais que vous n’avez pas le temps ou la disponibilité pour le faire, Homing peut vous aider. C’est une entreprise de gestion de propriétés pour la location saisonnière, avec un magasin à Largo do Rato, qui assure une liberté contractuelle, un revenu maximal et un entretien rigoureux. Pour commencer, Homing s’occupe de toutes les procédures légales, notamment le registre auprès de la mairie, les déclarations à la Police des Frontières, le check-in et le check-out des clients et les services de ménage. Les propriétaires des biens peuvent même être à l’étranger et suivre les réservations en ligne. La durée des contrats peut être convenue au cas par cas et vous pouvez profiter de votre propriété quand vous en avez besoin. Homing est présente sur plus de 20 plateformes du secteur et dispose d’une équipe de techniciens de maintenance qui inspectent régulièrement les propriétés pour s’assurer qu’elles sont toujours impeccables.

Étape 10 : Informations utiles

La location saisonnière est une réalité en plein essor. L’année dernière, environ 18 000 nouvelles unités de location saisonnière ont été enregistrées, soit un total de 55 350 espaces de ce type, principalement situés à Lisbonne (10 611), à Porto (4 881) et à Albufeira (4 815). En 2014, environ 13 000 étaient enregistrées. Les données proviennent du Registre portugais des établissements de location saisonnière (RNAL).